숙박 업소 펜션 운영 수익률 유지비 공개 성수기 비수기 차이 비교 분석

펜션 창업, 누구나 한 번쯤은 꿈꿔봤을 겁니다. 도시를 떠나 조용한 산속이나 바닷가에서 손님 맞이하며 살고 싶은 로망이죠. 그런데 이게 과연 현실적으로 ‘먹고살 만한’ 사업일까요? 강원도에서 6객실 펜션을 직접 운영하고 있는 A씨 부부의 생생한 수익 구조를 바탕으로 성수기와 비수기 수익률 차이, 유지비 부담, 투자 대비 수익률까지 낱낱이 분석해봤습니다.

📌 한눈에 보는 펜션 운영 수익과 비용 요약

1. 여름 한 철, 연 매출의 절반을 쥐락펴락하는 성수기

펜션 운영에서 가장 ‘꿀맛’인 시즌은 단연 여름방학과 연휴입니다. A씨 부부가 가장 바빴던 8월에는 매출만 약 3,000만 원, 순이익이 무려 2,700만 원이었는데요. 이 한 달 만에 1년 수익의 4분의 1 이상을 벌었다니, 놀랍죠. 하루 종일 손님이 끊이지 않고, 전화기와 예약 앱이 불이 날 지경이었답니다.

하지만 여기엔 숨은 조건이 있습니다. 6객실을 매일 90% 이상 채워야 했고, 객실당 평균 요금을 주말 프리미엄을 감안해 18만 원으로 유지했죠. 특히 주말엔 만실, 주중에도 80% 이상 예약이 잡혔다고 해요. 추가로 요청이 들어오면 당일치기 대실도 받았고, 바베큐 파티, 체험상품 등 부가수익 창출에도 적극적이었죠.

하루에 6객실이 돌아가면, 부부가 둘이서 청소, 응대, 식사 준비까지 다 하기는 쉽지 않았을 텐데요. 이 시기엔 청소 도우미를 단기 알바로 고용했고, 나머지는 부부가 몸으로 때웠다고 합니다. 여름철엔 정말 몸이 두 개라도 부족했다는 말이 괜히 나오는 게 아니죠.

2. 현실의 벽, 비수기의 싸늘한 손익계산서

그렇다면 성수기 외 시즌, 즉 봄과 늦가을, 초겨울은 어떨까요? 정답부터 말하자면, 이 시기엔 펜션이라는 간판이 무색할 정도로 조용합니다. 평균 가동률이 20%대로 뚝 떨어지고, 주중에는 아예 손님이 ‘0’인 날도 허다해요. 11월에는 전체 매출이 400만 원도 채 안 됐고, 순수익은 200만 원 안팎으로 반 토막이 났죠.

요금도 낮출 수밖에 없습니다. 객실가를 13만 원으로 할인해도 손님이 찾아오지 않아요. 2박째 무료, 관광지 할인권 같은 프로모션도 시도해봤지만, 실질적 매출 증대엔 큰 도움이 안 됐다고 하네요. 결국 이 시기엔 난방비 줄이기, 청소 인력 최소화, 비운영 시설 전면 중단 등으로 ‘지출 최소화’ 전략이 핵심이 됩니다.

특히 A씨 부부는 층별 난방을 적용해 사용 공간만 따뜻하게 만들었고, 손님이 없을 땐 시설 점검 및 보수로 시간을 썼습니다. 이게 바로 ‘겨울엔 버티는 장사’라는 말이 나오는 이유죠.

3. 연간 수익 구조와 투자 대비 수익률은?

펜션의 연간 운영 성적표를 정리해보면, 총매출 약 1억 2천만 원, 총지출 2천만 원(인건비 제외), 연 순이익 약 1억 원 수준이었습니다. 단순 계산으로 보면 투자금 6억 원 대비 약 16~17%의 수익률이죠. 겉보기에 꽤 괜찮아 보입니다.

하지만 여기서 중요한 점은, 이 수익은 부부의 노동이 전제로 한 수치라는 점입니다. 만약 외부 인력을 고용했다면? 또는 위탁 운영을 했다면? 인건비 수백만 원이 추가로 나가고, 관리비용이 들며, 실질 수익률은 8~10%대로 떨어질 수 있습니다.

게다가 이 모델은 강원도라는 관광지 입지에 기반한 것이며, 서울 근교나 내륙 소도시에선 같은 수익을 기대하기 어렵습니다. 한 마디로 ‘누구에게나 해당되지 않는’ 조건부 모델이라는 거죠.

4. 수익 극대화를 위한 성수기 전략과 비수기 생존법

성수기 전략

• 요금은 프리미엄 적용, 수요가 높은 시기에는 할인 NO
• 객실 회전율을 높이기 위한 당일 대실 및 체크인/아웃 시간 조정
• 바베큐, 조식, 체험 상품 등 부가서비스 제공
• 예약 플랫폼(OTA) 리뷰 관리로 경쟁 펜션과 차별화

비수기 생존 전략

• 에너지 절약: 층별 난방, 조명 제한 운영
• 장기숙박 유도: ‘한 달 살기’ 고객 유치
• 고정비 통제: 운영하지 않는 시설 일시 폐쇄
• 객실 점검 및 리노베이션 시기 활용

단순히 ‘겨울을 버티자’는 생각보다는, 이 시기를 준비와 유지의 기간으로 바라보는 것이 훨씬 전략적입니다.

5. 대출 여부가 수익률을 좌우하는 결정적 요소

A씨는 자기 자본으로 펜션을 지었기에 이자 부담이 없었습니다. 하지만 대부분의 창업자들은 50% 이상을 대출로 충당합니다. 6억 투자 중 3억이 대출이라면 연 4% 기준 이자만 1,200만 원, 수익률은 순식간에 12~13%대로 하락합니다. 거기다 불경기, 감염병, 자연재해 같은 변수까지 고려하면 안정적인 수익을 기대하기 어렵죠.

따라서 펜션 창업을 준비 중이라면 ‘대출 없는 여유 자금’으로 시작하거나, 수익률이 낮아져도 생활이 가능할 정도의 재무적 안전판이 있어야 합니다. 특히 은퇴 후 노후 생활비로 펜션을 계획한다면, 너무 높은 기대 수익보다는 ‘유지 가능한 생계수단’ 정도로 접근하는 게 맞아요.

결론: 펜션 운영, 현실을 알면 선택이 쉬워진다

펜션 사업은 단기간에 부자가 되는 모델이 아닙니다. 대신 ‘자연 속에서 소소한 수익으로 자립 가능한 생활’을 꿈꾸는 사람들에겐 충분히 매력적인 대안이 될 수 있습니다. 다만 그 과정에서의 노동 강도, 계절 편차, 공실 리스크는 반드시 감안해야 하죠.

성수기에 전력 질주하고, 비수기에 숨 고르며, 장기적 안목으로 운영을 다듬는다면 연간 10% 안팎의 수익률은 현실적으로 가능한 목표입니다. A씨 부부처럼 직접 관리할 수 있다면 그보다 높은 수익도 기대할 수 있죠. 결국 ‘노동 포함형 투자’임을 인정하고 뛰어들 준비가 되어 있다면, 펜션은 꽤 괜찮은 삶의 방식이 될 수 있습니다.