처음 내 집 마련을 하고 신축 아파트에 입주한다는 건 정말 설레는 일이죠. 그런데 막상 입주를 앞두고 사전점검을 하다 보면 생각보다 손 볼 곳이 많다는 걸 느끼게 됩니다. 겉보기엔 멀쩡해 보이지만, 세심히 살펴보면 이음새가 벌어져 있거나 문이 삐걱거리고, 심지어 물이 새는 곳도 발견되곤 하죠. 이 글에서는 실제 입주 경험과 많은 사례를 바탕으로, 신축 아파트 하자 점검 시 꼭 확인해야 할 체크리스트와 예상치 못한 추가 비용의 함정을 자세히 정리해봤습니다.
🔎 한눈에 보는 핵심 요약
- 입주 전 사전점검은 ‘하자 보수’를 위한 가장 중요한 골든타임입니다.
- 누수·마감재·전기·창호 등 6가지 핵심 항목을 반드시 점검해야 합니다.
- 무상보수 기간은 항목별로 다르며, 기한 내 접수하지 않으면 전액 본인 부담입니다.
- ‘추가공사’나 ‘입주자 변심’은 무조건 유상! 구분이 확실해야 합니다.
- 셀프 점검도 충분히 가능하지만, 고급 장비를 쓰는 전문 업체도 고려해볼 만합니다.
- 하자보수 지연 시엔 ‘하자심사분쟁조정위원회’ 활용이 해결의 실마리가 됩니다.
1. 입주 전 사전점검, 진짜 중요할까요?
사전점검은 단순히 새 집을 구경하러 가는 행사가 아닙니다. 시공사가 정한 일정에 맞춰 입주 예정자들이 직접 집 안팎을 살펴보며 하자나 미비점을 찾는 아주 중요한 절차죠. 이때 놓치면 하자보수 청구가 어려워지고, 시간이 지나면 무상보수 기간도 끝나버릴 수 있어요.
예를 들어, 욕실 타일이 기울어졌거나, 창문이 닫히지 않는다든가 하는 문제가 입주 후 발견되면 고치기 쉽지 않습니다. 무상 보수 대상이 아닐 수도 있고, 보수 중 생기는 생활 불편도 크기 때문이죠. 꼭 ‘입주 전에’ 꼼꼼히 체크하고, 하자는 문서화하여 사진과 함께 기록하는 것이 핵심입니다.
2. 꼭 확인해야 할 신축 아파트 하자 체크리스트
① 누수 및 배수
수도꼭지를 틀고 하수구 물 빠짐을 보며 테스트해보세요. 싱크대 하부 배관이나 욕실 천장에서 물방울이 맺히면 누수 가능성이 큽니다. 특히 욕실 배수는 바닥이 평평하면 물이 고이기 쉽기 때문에, 물을 흘려본 뒤 고이지 않고 잘 빠지는지 보는 게 좋습니다.
② 마감재 상태
벽지나 페인트는 빛을 비춰보면 뭉친 부분, 울퉁불퉁한 자국이 잘 보입니다. 바닥재는 꼭 맨발이나 실내화를 신고 걸어 다니며 ‘들뜬 느낌’이나 ‘삐걱거림’을 체감해보세요. 특히 걸레받이나 몰딩이 뜨거나 빈틈이 있다면 곰팡이 유입 가능성도 있으니 주의가 필요하죠.
③ 창호 및 문
창문이 스르륵 잘 열리고 닫히는지, 잠금장치가 정확히 작동하는지를 확인하세요. 바람이 새는지 테스트할 땐 창문 주변에 화장지를 대보면 금세 알 수 있어요. 문 소리가 철컥거리거나, 문짝이 기울어져 닫히지 않는 경우도 종종 있으니 꼭 확인해야 합니다.
④ 전기 설비
모든 스위치와 콘센트를 켜보고, 스마트폰 충전기로 테스트해보세요. 불이 들어오지 않거나 깜빡거리는 조명은 배선 문제가 의심됩니다. 홈네트워크 패널이나 보일러 조작기도 모두 작동 여부를 확인하고, 분전함의 라벨이 정확히 붙어 있는지도 체크해야 합니다.
⑤ 난방 및 설비
보일러를 틀고 각 방의 온도가 균일하게 올라가는지 살펴보세요. 온돌이 한쪽만 따뜻하거나 물이 오래 걸려 나오는 경우는 난방 분배 문제일 수 있어요. 욕실 환풍기, 주방 후드, 세대 환기 시스템도 작동 여부 확인 필수입니다.
⑥ 구조/시공 상태
가장 예민하게 봐야 할 부분 중 하나가 바로 벽면의 크랙입니다. 눈에 띄지 않는 실금이라도 사진으로 남겨야 하죠. 바닥이 평평한지 확인하려면 작은 쇠구슬을 놓고 굴려보면 쉽게 알 수 있어요. 붙박이장 문짝이 기울어졌거나 중문이 삐뚤어진 것도 입주 전에 잡아야 하는 부분입니다.
3. 하자보수, 무료인가요? 유료인가요?
무상 보수의 기준
하자보수는 법으로 정해진 하자담보 책임 기간 내라면 시공사가 무상으로 처리해야 해요. 예를 들어 도배, 타일, 몰딩 같은 마감재는 보통 2년, 수도 누수나 보일러 문제는 3년, 구조물(기둥, 슬라브 등)은 무려 10년까지 무상입니다. 단, 입주자가 고의로 망가뜨린 흔적이 있으면 해당되지 않아요.
유상 보수의 함정
- 옵션 선택 비용: 발코니 확장, 중문, 시스템 에어컨 등은 애초 계약 시 별도 비용이 들어간 항목으로, 하자보수 대상이 아닙니다.
- 개인 요청 공사: 콘센트 추가, 조명 디자인 변경 등은 단순한 하자가 아니라 개인 변경이므로 전액 자비 부담이에요.
- 임의 수리 후 청구 불가: 하자기간 내라도 입주자가 직접 손대서 망가진 부분은 시공사 책임이 아닙니다.
특히 ‘조명은 마음에 안 드니까 철거하고 새로 달자’는 식의 행동은 전적으로 본인 예산으로 해야 할 일입니다. 무심코 지나가면 나중에 “이건 우리 하자 아니다”라는 얘기 듣기 십상이에요.
4. 셀프 점검 vs 전문 업체, 뭐가 나을까?
셀프 점검만으로도 충분히 꼼꼼한 확인이 가능해요. 다음과 같은 준비물이 있으면 거의 모든 항목을 직접 점검할 수 있습니다.
| 셀프 점검 준비물 | 용도 |
|---|---|
| 줄자 | 방 크기, 옵션 공간 확인 |
| 휴대용 멀티탭 | 콘센트 작동 여부 확인 |
| 전구소켓 테스트기 | 천장 전기 확인 |
| 스마트폰 | 손전등, 카메라, 메모 |
| 마스킹테이프 | 하자 부위 표시 |
| 휴지, 향초 | 창틀 기밀성 테스트 |
| 쇠구슬 또는 수평계 | 바닥 수평도 확인 |
하지만 본인이 시간이 없거나, 보다 전문적인 진단을 원한다면 하자 점검 전문 업체를 부를 수도 있어요. 비용은 15~20만 원 정도이고, 열화상 카메라나 수평기 등 전문 장비로 정밀하게 확인해준다는 장점이 있습니다. 특히 34평 이상 대형 평수이거나 외지에 거주하는 경우 유용하죠.
5. 하자 접수부터 분쟁까지, 입주자가 알아야 할 대응법
사전점검에서 발견한 하자는 반드시 하자 목록표에 기재해 시공사에 제출하고, 입주 전까지 1차 보수가 이뤄집니다. 이후 재확인하고 이상이 없으면 입주하죠. 하지만 입주 후 발견되는 하자도 무상 보수 기간 안이면 접수가 가능하니, 망설이지 말고 바로 신고하세요.
만약 시공사가 보수를 미루면?
이럴 땐 하자심사분쟁조정위원회에 정식으로 조정을 신청할 수 있어요. 입주자 대표회의와 함께 집단 대응하는 것도 좋은 방법입니다. 일부 입주민은 하자보수 전까지 장기수선충당금 일부를 유보하기도 하지만, 법적 해석이 갈릴 수 있어 추천되진 않아요.
꼼꼼한 기록, 필수입니다
하자 발견 시 사진과 동영상으로 증거를 남기고 날짜를 적어두는 게 중요합니다. 나중에 보수를 받아도 재발 시 이력 증거로 쓰이기 때문이죠. 요즘은 하자관리 전용 앱도 있으니 그런 걸 활용하면 추적도 쉬워요.
✅ 마무리하며
신축 아파트라 하더라도 모든 게 완벽할 거라 믿고 방심하면 안 됩니다. 오히려 사소한 문제들이 나중엔 큰 스트레스로 다가올 수 있죠. 사전점검은 내 집을 지키는 첫 번째 방어선입니다. 꼼꼼하게 확인하고, 놓치는 부분 없이 기록해두세요. 그리고 추가 비용은 단순한 ‘하자 보수’가 아닌 ‘개인 선택’에 따른 비용일 수 있으니, 구분을 잘하고 준비하는 것이 좋습니다.
이 포스팅이 새 아파트 입주를 앞두고 있는 분들께 실질적인 도움이 되었기를 바랍니다. 작은 체크 하나가 수십만 원의 손해를 막을 수 있다는 걸 잊지 마세요.