낯선 유럽 시골 마을에 내 집이 생긴다면? 저렴한 매입가로 유럽 부동산을 소유하고, 가끔은 여행도 겸할 수 있다면 정말 매력적인 이야기죠. 하지만 과연 이게 단순한 로망인지, 실질적인 수익 모델이 될 수 있는지 고민해볼 필요가 있습니다. 유럽 소도시의 1유로 집부터 수익형 임대 부동산까지, 현실적인 투자 방법과 수익이 나는 지역을 깊이 있게 살펴봅니다.
🧭 요약 먼저 보기: 유럽 소도시 부동산 투자 핵심 요점
- 초저가 매물은 수리비용 포함하면 결코 ‘1유로’가 아님
- 임대 수익률은 낮지만 단기 임대(Airbnb) 활용이 관건
- 주요국 골든비자 폐지로 투자-이민 연결 어려움 존재
- 성공하려면 지역 선택, 관리, 현지 네트워크가 필수
- 투자보다는 은퇴용 별장, 라이프스타일 목적에 적합
1. 1유로 집? 정말 그 가격에 살 수 있을까?
‘1유로 집 프로젝트’는 마치 로또 같은 이야기처럼 들리지만, 사실은 꽤나 현실적인 조건이 붙는 정책입니다. 대표적인 사례는 이탈리아 시칠리아의 무솔메니(Mussomeli)나 트로이나(Troina) 같은 마을이죠. 말 그대로 집을 1유로(약 1,400원)에 팔지만, 구매 후 3년 안에 리노베이션을 완료해야 한다는 조건이 따라붙습니다. 수리비는 보통 2만~4만 유로(3천만 원~6천만 원) 수준이고, 건축 규제나 시공 방식도 한국과는 전혀 다르기 때문에 현지 건축 전문가의 도움이 필수입니다.
그러니까 이 프로젝트는 “집을 1유로에 주겠다”는 게 아니라, “이 마을에 정착하거나 지속적으로 관심을 갖는 외국인을 유치하겠다”는 정책적 시도라고 보는 게 맞죠.
게다가 모든 1유로 매물이 다 나쁘진 않지만, 조건이 붙는 이상 이걸 통해 시세차익을 노리는 건 어렵습니다. 수익보다는 ‘유럽에 내 이름으로 된 집 하나쯤 갖고 싶다’는 라이프스타일적 욕망이 더 큰 동기가 됩니다.
2. 5만 유로 이하 유럽 소도시 주택, 과연 수익이 날까?
조금 더 현실적인 접근은, 5만~10만 유로 이하로 매물 시장을 살펴보는 겁니다. 스페인 안달루시아 지방의 농촌 코티지, 프랑스 남부의 오래된 석조 주택, 크로아티아 해변가의 작은 돌집 등은 대부분 이 범위 안에서 구입할 수 있습니다. 단, 지역 간 가격 편차는 매우 큽니다.
| 국가 | 지역 | 매물 예시 | 가격 |
|---|---|---|---|
| 이탈리아 | 시칠리아 무솔메니 | 1유로 집 (수리필수) | 수리 포함 총 약 3,000만~6,000만원 |
| 스페인 | 안달루시아 농촌 | 코티지 | 5만 유로 (약 7천만원) |
| 프랑스 | 남부 시골마을 | 석조 주택 | 8만 유로 (약 1억원) |
이 매물들 대부분은 ‘세컨드 하우스’ 또는 ‘은퇴 후 거주 목적’으로 접근하는 게 맞습니다. 그렇다고 임대수익이 전혀 없느냐? 아닙니다. 하지만 장기임대는 기대보다 수익률이 낮고, 단기임대(Airbnb 등)로 전환해야 수익이 납니다.
3. 에어비앤비로 돌리면 수익률이 오를까?
정답은 “경우에 따라 다르다”입니다. 소도시는 관광객이 몰리는 지역이 아니라면 공실률이 높아질 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 ‘그 마을 자체’가 매력적이어야 하죠. 이탈리아 토스카나 지역처럼 전원 풍경이 아름답고, 적당히 외국인도 있는 지역은 성수기에 주말 단기임대로 꽤 괜찮은 수익을 낼 수 있습니다.
특히 최근에는 ‘슬로우 트래블’을 즐기는 여행자들이 많아졌고, B&B를 직접 운영하거나 현지 위탁 관리업체에 맡기는 방식으로 운영하는 외국인도 늘고 있습니다. 다만 여기서도 문제가 하나 생깁니다. 본인이 현지에 상주하지 않으면, 위탁 운영이나 관리 대행을 써야 하는데 이 또한 고정비용이죠.
“돈 벌려고 시작하면 힘들고, 재미 삼아 하면 수익이 덤으로 따라온다” – 실제 1유로 집 리모델링한 외국인 인터뷰 중
4. 투자로 영주권을 받을 수 있을까?
불과 몇 년 전만 해도, 포르투갈이나 그리스, 스페인 등은 부동산 투자만으로 ‘골든비자’라 불리는 거주권을 제공했죠. 하지만 이제는 상황이 많이 달라졌습니다. 포르투갈은 2023년 골든비자 제도를 폐지했고, 스페인 역시 수도권 투기 과열로 인해 혜택이 축소됐습니다.
이제는 단순히 집을 사는 것만으로 유럽에 장기 체류하기는 어렵습니다. 다만 새로운 형태로 ‘디지털 노마드 비자’가 확산되고 있어서, 재택근무가 가능한 사람들에겐 오히려 새로운 기회가 되고 있어요. 즉, 집을 사고 + 비자도 받고 싶다면, 단기 투자보다는 삶의 방식 자체를 이주에 맞춰 바꿔야 합니다.
5. 성공과 실패, 사례가 보여주는 진실
영국 출신 부부가 이탈리아 트로이나에서 1유로 집 2채를 사들여, 하나는 게스트하우스로, 다른 하나는 가족용 별장으로 운영하는 사례는 꽤 유명해요. 이들은 마을 활성화 프로젝트에 동참하면서 지자체의 협조도 많이 받았고, SNS를 활용해 외국 관광객도 유치했습니다.
반면, 미국 출신 투자자가 스페인의 한 마을에 여러 채를 사들였다가, 관광 수요 부족과 지역 경제 침체로 인해 수익은커녕 매월 유지비만 나가는 바람에 철수한 사례도 있죠. 투자보다 ‘삶’에 방점을 찍느냐, ‘수익’에 초점을 맞추느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는 겁니다.
6. 지금 주목할 만한 유럽 소도시 지역
1. 이탈리아 토스카나, 풀리아 – 전원 풍경, 와인, 음식문화로 은퇴자 인기 2. 크로아티아 해안 마을 – 저평가된 해변 주택, 에어비앤비 운영 사례 증가 3. 조지아, 슬로베니아 – EU 편입 기대감과 저렴한 집값, 한국인 거주 증가
이 지역들의 공통점은 ‘관광지와 적절한 거리’, ‘현지 물가 저렴’, ‘외국인 우호적인 분위기’입니다. 단, 부동산만 보고 진입하기보다는 그 지역의 문화와 분위기까지 감안해 장기적인 안목으로 판단해야 합니다.
7. 결론: 이건 투자라기보단, 라이프스타일의 선택
유럽 소도시 부동산은 ‘부동산’이라는 이름만큼이나 투자성에 대한 환상이 존재합니다. 하지만 현실은 수리비, 관리비, 세금, 임대 공실, 환차손 등 다양한 리스크가 도사리고 있죠. 반대로 말하면, 이 모든 걸 감안해도 “그 마을이 너무 좋아서” 집을 산다면, 그 자체로는 꽤 괜찮은 선택일 수 있어요.
특히 요즘처럼 재택근무가 가능한 시대에는, 아예 한국에서 원격으로 일하면서 유럽에서 집 한 채 두고 살아보는 삶이 가능해진 거예요. 결국 이건 ‘수익형 투자’라기보다는 ‘내 삶의 무대’를 옮기는 새로운 방식일지도 모릅니다.
실전 팁 요약
- 수리비 포함 실제 매입가를 반드시 계산해보세요.
- 단기 임대 수요가 있는 지역 위주로 탐색하세요.
- 세금, 법률, 관리 문제는 현지 전문가와 함께 하세요.
- 골든비자는 폐지되었지만, 디지털노마드 비자 활용은 가능합니다.
- 결국 ‘삶의 질 향상’이라는 관점이 중요한 키포인트입니다.
요약하자면, 유럽 소도시 부동산 투자는 투기성보다는 라이프스타일형 장기 프로젝트입니다. 실거주 또는 세컨드하우스 개념으로 접근하면 만족도가 높고, 수익은 덤으로 따라오는 구조죠. 로망만으로 시작하기엔 리스크가 큰 대신, 철저한 사전조사와 감정적 연결이 있다면 누구보다 만족스러운 선택이 될 수도 있습니다.